贈与税とは？不動産売却で発生するケースや軽減する方法を解説

「不動産を売ったお金を家族で分けたいけれど、税金はどうなるの？」

「親から安く家を譲り受けたいけど、贈与税がかかるって本当？」

不動産売却において、**所得税（譲渡所得税）のことは気にしていても、「贈与税」**の存在を忘れている方は意外と多くいらっしゃいます。しかし、お金の動きや名義の扱いを間違えると、後から高額な税金を請求される「思わぬ落とし穴」になりかねません。

この記事では、不動産売却に関連して贈与税が発生してしまう典型的なケースと、賢く活用したい**控除・特例（節税対策）**について、わかりやすく解説します。

そもそも「贈与税」とは？

贈与税とは、個人から財産（現金、不動産、株式など）を無償で受け取ったときにかかる税金です。

基本的には、1月1日から12月31日までの1年間に受け取った財産の合計額から、基礎控除額である110万円を差し引いた残りの金額に対して課税されます。

ポイント

年間110万円以内なら贈与税はかかりません（申告も不要）。

受け取った側（受贈者）が支払う義務があります。

不動産を売るだけで贈与税がかかるわけではありません。問題になるのは、売却に伴う「お金の分配」や「権利の移動」が実態と合っていない場合です。

ここでは、特によくある3つのケースをご紹介します。

これが最も多い失敗例です。不動産が共有名義（例：夫50％、妻50％）である場合、売却代金もその割合通りに分ける必要があります。

贈与になる例：
- 夫と妻が各1/2ずつ所有している自宅を5,000万円で売却。
- 売却代金の5,000万円全額を「夫の口座」に入金し、夫がそのまま管理・使用した。

この場合、妻の取り分である2,500万円を夫が受け取ったことになり、妻から夫への贈与とみなされます。

親の不動産を子どもに譲る際、「タダであげるのは気が引けるから、格安で売ろう」と考えることがあります。しかし、これが危険です。

この場合、差額の2,500万円分は「実質的に得をした（贈与を受けた）」とみなされ、みなし贈与として課税対象になります。

不動産を売却したお金を使って、自分以外の誰かの借金を肩代わりする行為も贈与に当たります。

これは「現金をあげた」のと同じことになり、返済額分が贈与税の対象となります。

高額になりがちな贈与税ですが、国は様々な控除や特例を用意しています。これらを活用することで、税額をゼロにしたり、大幅に減らしたりすることが可能です。

最も基本的な方法です。年間110万円までは非課税ですので、売却代金を一度に渡さず、数年に分けて少しずつ渡す方法です。

※ただし、最初から総額を決めて分割払いにする契約（連年贈与）とみなされないよう注意が必要です。

60歳以上の父母・祖父母から、18歳以上の子・孫へ贈与する場合に使える制度です。

これを選択すると、累計2,500万円まで贈与税がかかりません。ただし、将来相続が発生した際に、その贈与額を相続財産に足し戻して相続税を計算することになります。「税金の先送り」に近いイメージですが、一度に多額の資金を移動させたい場合に有効です。

いわゆる「おしどり贈与」です。婚姻期間が20年以上の夫婦であれば、居住用不動産（またはそれを取得するための金銭）の贈与が最高2,000万円まで非課税になります（基礎控除と合わせて2,110万円）。

売却前に持分を贈与しておくことで、売却益の分散などが図れる場合があります。

親や祖父母が、子や孫に「新しいマイホームを買うための資金」を援助する場合、一定額（省エネ住宅なら最大1,000万円など※時期により変動あり）まで非課税になる制度です。

「実家を売ったお金を子どもにあげて、子どもが新居を買う」というケースでは非常に有効です。

贈与税は「累進課税」であり、金額が大きくなればなるほど税率が高くなります。特に親子間以外（一般贈与財産）の場合は税率が高めに設定されています。

※上記は特例税率（18歳以上の子等が直系尊属から受けた場合）の一部です。

不動産売却に伴う贈与税は、意図せず発生してしまう「事故」のようなケースが多々あります。

これらのポイントを押さえつつ、ご自身の状況で使える控除制度がないか確認することが大切です。

税金の計算は個別の事情によって複雑になるため、売却や資金移動を行う前に、必ず税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

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