マイホームの購入を決断したとき、多くの人が最初に直面する壁が「住宅ローンの審査」です。「自分の年収で審査に通るのだろうか？」「過去にクレジットカードの支払いが遅れたことがあるけれど大丈夫？」といった不安を抱える方は少なくありません。
この記事では、金融機関が住宅ローン審査で重視する基準や、ご自身の借入可能額の目安、そして審査をスムーズに通過するための準備ポイントを分かりやすく解説します。
住宅ローン審査の2つのステップ：「事前審査」と「本審査」
住宅ローンの審査は、大きく分けて2つの段階で行われます。
1.事前審査（仮審査）
物件の購入申し込みとほぼ同時期に行われます。「この人に融資できそうか」を簡易的に判断するもので、年収や勤務先、過去の信用情報（借入履歴など）が主なチェック対象です。結果は数日〜1週間程度で出ます。
2.本審査
売買契約を結んだ後に行われます。事前審査の内容に加え、物件の担保価値（その家に借入額に見合う価値があるか）や、健康状態などを厳格に審査します。結果が出るまでに1週間〜3週間程度かかります。
住宅ローン審査で重視される5つの基準
金融機関によって細かな基準は異なりますが、国土交通省の調査などからも、多くの銀行が共通して重視する「5つのポイント」があります。
1.完済時の年齢・借入時の年齢
多くの場合、「借入時の年齢が20歳〜65歳未満」「完済時の年齢が75歳〜80歳未満」という基準が設けられています。高齢になってからの借入は、退職後の返済リスクが高まると判断されるため、審査が厳しくなる傾向があります。
2.健康状態（団体信用生命保険への加入）
ほとんどの民間金融機関では、住宅ローンを組む際に「団体信用生命保険（団信）」への加入が必須となります。団信とは、契約者が死亡・高度障害状態になった際にローン残高がゼロになる保険です。持病などで団信に加入できない場合、フラット35（団信任意）などの代替案を検討する必要があります。
3.勤続年数と雇用形態
安定した収入が継続して得られるかを確認するため、勤続年数と雇用形態が見られます。
・勤続年数: 過去は「3年以上」が一般的でしたが、最近は「1年以上」であれば審査対象とする金融機関も増えています。
・雇用形態: 正社員や公務員は有利に働きます。契約社員や派遣社員、個人事業主の場合は、より厳格に継続的な収入がチェックされます。
4.年収と返済負担率
年収そのものよりも、「年収に対して無理のない返済額になっているか」を示す**「返済負担率（返済比率）」**が極めて重要です。 一般的に、すべてのお借入れ（自動車ローンやクレジットカードのリボ払い含む）の年間返済額が、年収の30%〜35%以内に収まっていることが基準とされます。
5.個人の信用情報（過去の滞納履歴や他社借入）
クレジットカードの引き落とし遅延や、携帯電話の本体代金の分割払いの未納などがないか、信用情報機関（CIC、JICCなど）を通じて確認されます。過去数年以内に長期の滞納履歴（いわゆる「ブラックリスト」状態）があると、審査通過は非常に困難になります。
私の借入可能額はいくら？目安と計算方法
「借りられる額」と「無理なく返せる額」は違います。ここでは、目安となる計算方法を2つ紹介します。
年収倍率から考える目安
フラット35の利用調査などによると、マイホーム購入者の借入額は、おおむね年収の5〜7倍が平均的です。
- 年収400万円の場合：2,000万円〜2,800万円
- 年収600万円の場合：3,000万円〜4,200万円
※年収の8倍〜10倍まで借りられる金融機関もありますが、将来的な生活費や教育費を考慮すると、ギリギリまで借りるのはリスクが伴います。
返済負担率から計算する
より安全な借入額を算出するには、「返済負担率25%以内」を目安に計算するのがおすすめです。
年収 安全な年間返済額（25%） 月々の返済額の目安
400万円 100万円 約8.3万円
500万円 125万円 約10.4万円
600万円 150万円 約12.5万円
住宅ローン審査を通過するための「準備のポイント」4選
審査を有利に進め、スムーズにマイホームを手に入れるために、今からできる準備をしておきましょう。
1. 他の借り入れを整理・完済しておく
自動車ローン、教育ローン、クレジットカードのキャッシングやリボ払いがある場合は、住宅ローンの審査前にできる限り完済しておくことを強くおすすめします。これらが残っていると「返済負担率」が圧迫され、希望額が借りられない原因になります。
2. 自己資金（頭金）をできるだけ用意する
物件価格の100%を借りる「フルローン」も可能ですが、物件価格の1割〜2割程度の頭金（自己資金）を用意できると、借入額が減るだけでなく、金融機関からの信用度が上がり、金利の優遇を受けやすくなる場合があります。
3. 個人の信用情報を自分で確認してみる
過去のクレジットカードの支払いに不安がある方は、事前に信用情報機関（CICなど）に自分の情報の開示請求を行うことができます。1,000円程度でスマートフォンから確認できるため、不安要素は事前につぶしておきましょう。
4. 転職や独立は「審査の後」にする
先述の通り、審査では「勤続年数」が重視されます。マイホームの購入に合わせて転職や独立・起業を考えている場合、基本的には「住宅ローンの融資が実行されてマイホームの引き渡しが完了した後」に行うのが鉄則です。
まとめ：早めの準備と情報収集が成功の鍵
不動産購入時の住宅ローン審査は、決して恐れるものではありません。銀行が重視する基準を知り、ご自身の年収に見合った借入額を設定し、他のローンを整理しておくなどの準備をしっかり行えば、スムーズに審査を通過することができます。
まずはご自身の家計や年収を見直し、「無理なく返済できる借入可能額」をシミュレーションしてみることから始めてみましょう。
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