不動産所得税とは？

不動産所得税とは、不動産の賃貸や売却で得た所得に課せられる所得税のことです。賃料収入や仲介手数料などが「収入金額」として計上され、そこから必要経費を差し引いた金額が課税対象となります。サラリーマンの副業としての賃貸経営から、個人事業主としての不動産売買まで幅広いケースに適用されます。

不動産所得に該当するケース

• マンションやアパートの賃貸収入
• 駐車場や店舗の貸付収入
• リゾート物件、民泊の運営収入
• 土地・建物の売却益（短期譲渡所得・長期譲渡所得）

賃貸収入と譲渡所得では税率や特例が異なるため、所得の種類を正しく区分することが大切です。

不動産所得税の計算方法

不動産所得税は、次の３ステップで計算します。

1. 収入金額の合計
2. 必要経費の合計
3. 収入金額 － 必要経費 ＝ 不動産所得額

所得額がマイナス（赤字）の場合は、他の所得と通算できるケースもあります。

必要経費の主な項目

• 固定資産税・都市計画税
• 管理委託料、仲介手数料
• 火災保険料、修繕費
• 減価償却費
• ローン利息

それぞれ領収書や明細書を保存し、確定申告書に添付しましょう。

減価償却費の計算方法

計算項目	内容
取得価格	建物本体の購入価格＋付帯工事費用など
耐用年数	建物の構造・用途に応じた法定耐用年数（木造22年／鉄筋コンクリート47年など）
帳簿価額 ÷ 耐用年数	年間で計上できる減価償却費

定額法・定率法のいずれかを選択し、毎年の経費に算入します。

申告・納付の流れ

1. 翌年1～3月に確定申告書を作成
2. 所轄の税務署に提出（郵送・電子申告どちらでも可）
3. 所得税額を計算し、納付期限（原則3月15日）までに納税

電子申告（e-Tax）を利用すると、控除枠の拡大や還付スピードの向上が期待できます。

節税ポイント・注意点

• 青色申告を利用すると、最大65万円の特別控除が受けられる
• 赤字を他所得と損益通算できるケースもある
• 家族への賃貸契約は、経済合理性がないと認められないリスクがある
• 消費税課税事業者となるかどうかの判定にも注意

ポイント	メリット	注意点
青色申告	65万円控除／専従者給与が経費化可能	複式簿記の帳簿作成が必須
赤字の損益通算	他所得からの税負担軽減	赤字計上の要件（資格・条件）を要確認
e-Tax活用	還付のスピードアップ／手間削減	利用者識別番号の取得が必要

まとめ

不動産所得税は、収入から経費を差し引いて所得を算出し、申告・納付する制度です。節税効果の高い青色申告や減価償却の理解が肝心。正しい手続きを踏んで、税務リスクを抑えながら賢く資産運用を進めましょう。

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