「中古住宅を買いたいけれど、あとから雨漏りが見つかったらどうしよう？」
「自宅を売りたいけれど、買主さんに安心して買ってもらいたい」
既存住宅（中古住宅）の売買において、そんな不安を解消するために重要なのが**「建物状況調査（インスペクション）」**です。
平成30年（2018年）の法改正により、不動産取引において非常に重要な位置づけとなったこの調査。今回は、その内容やメリット、費用、注意点についてわかりやすく解説します。
1. 建物状況調査（インスペクション）とは？
建物状況調査とは、一言で言えば**「建物の健康診断」**です。
国の登録を受けた講習を修了した**建築士（既存住宅状況調査技術者）**が、建物の基礎や外壁などを専門的な目線でチェックし、ひび割れや雨漏りなどの劣化・不具合がないかを調査します。
不動産取引での説明が義務化されています
宅建業法の改正により、現在は契約前の「重要事項説明」において、以下の説明が義務付けられています。
- 建物状況調査を実施しているかどうか
- 実施している場合、その結果の概要
つまり、中古住宅の売買や賃貸において、建物のコンディションをあらかじめ知るための仕組みが強化されているのです。
ここに注意！ すべての検査員が対象ではありません。国の講習を修了した「既存住宅状況調査技術者」による調査だけが、宅建業法上の「建物状況調査」として認められます。
2. 調査の対象となる建物は？
基本的には**「人の住む家」**が対象です。
- 対象になるもの：
- 戸建て住宅
- マンション・アパート（共同住宅）
- 賃貸住宅
- 店舗併用住宅の「住宅部分」（共用部分含む）
- 対象外のもの：
- 店舗や事務所のみの建物
- 取り壊しが決まっている空き家
※「住宅」かどうかは登記上の地目ではなく、実際の使用状況で判断されます。
3. 建物状況調査を行う3つのメリット
調査は義務ではありませんが、実施することで売主・買主双方に大きなメリットがあります。
① 取引後のトラブルを防げる
「買った直後に雨漏りが発覚した」といったトラブルは中古住宅につきものです。事前にプロがチェックすることで、劣化状況を把握した上で安心して取引ができ、トラブルを未然に防ぐことができます。
② リフォーム計画が立てやすい
どこを修繕すべきかが明確になるため、購入後のリフォームやメンテナンスの計画が立てやすくなります。
③ 「既存住宅売買瑕疵（かし）保険」に入れる可能性がある
調査の結果、一定の基準を満たしていれば、万が一の欠陥に備える**「既存住宅売買瑕疵保険」**に加入することができます（※検査の有効期限は1年）。これにより、購入者の安心感が大きく高まります。
4. 費用と実施の流れ
費用について
費用に法的な決まりはなく、調査会社によって異なります。
- 費用負担： 依頼者（売主または購入希望者）が負担するのが一般的です。
- 確認方法： いくらかかるかは、事前に調査実施者に問い合わせる必要があります。
実施の流れと必要書類
現在居住中の住宅でも、売主様の承諾があれば調査は可能です。
- 依頼・承諾： 購入希望者が依頼する場合、必ず売主様の承諾が必要です。
- 書類準備： 設計図書、新築時の確認済証などが一般的です。マンションの場合は管理規約や長期修繕計画が必要になることもあります。
- 調査実施： 資格を持った建築士が現地で目視・計測を行います。
5. 調査結果の「有効期限」に注意
建物状況調査の結果には、厳密な有効期限はありません。しかし、建物は時間とともに劣化するため、不動産取引の重要事項説明として使える期間には制限があります。
- 一般的な住宅： 調査実施から1年
- 鉄筋コンクリート造等のマンション： 調査実施から2年
この期間を過ぎている場合、重要事項説明としての効力を持たないため、再調査が必要になることがあります。
まとめ：安心な取引のために活用を
建物状況調査（インスペクション）は、中古住宅への不安を取り除き、納得して売買を行うための大切なステップです。
- プロの建築士（有資格者）が診断する
- トラブル回避や保険加入のメリットがある
- 重要事項説明には有効期限がある（1年または2年）
これから中古住宅の購入や売却を検討されている方は、ぜひ実施を検討してみてはいかがでしょうか。
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